финансы
Добавить сайт в избранное
всё о финансах
финансы
банк и кредит
управление финансами
финансы и персонал
финансовая отчетность
страхование
полезная информация по финансам
Управление финансами
Финансовый менеджмент
Финансовый маркетинг
Финансовые расчеты
Кассовые операции
Аудит
Главный бухгалтер
Бухучет
Банки
Кредит
Вклады
Кредитные карточки
Автоматизация бизнеса
Безопасность финансов
Управленческий учет
Управление знаниями
Управление
Зарплата персонала
Командировочные расходы
Управление персоналом
Пенсионный фонд
Внебюджетные фонды
Деловое общение
Составление отчетности
Первичные документы
Проверки
МСФО
Страхование в СМИ
Страхование на Западе
Рынок страхования
Автострахование
Новости страхования
Медицинское страхование
Страхование недвижимости
Страхование вкладов
Личные финансы

Страховка на всякий случай

Поговорка «Риск— благородное дело» к рынку элитного жилья отношения не имеет. Приобретать с завязанными глазами особняк в реликтовом подмосковном лесу, роскошную квартиру в центре столицы или строить на авось шикарный офис у стен московского Кремля— это нонсенс в мире больших денег.Тем более что сегодня российские компании предлагают различные варианты страховок, позволяющих солидным клиентам (и не только) сводить вероятные потери к минимуму.
Страхование финансового риска

Главным образом речь идет об участии юридических и физических лиц в долевом строительстве. Это когда самого объекта еще нет, а лишь определено или же, в лучшем случае, обозначено котлованом его место. Тем не менее подрядчик на законных основаниях получает от инвестора деньги за будущий дом в престижном районе или коммерческое здание (офис, гостиницу и т.д.), на которые по окончании стройки обещает сразу же оформить права собственности заказчика.
С одной стороны, такое вложение средств выгодно, так будущий владелец существенно выигрывает на разнице начальной и окончательной цены за свои квадратные метры. Однако и риск немалый. По объективным или субъективным причинам фирма-застройщик может просто не выполнить договорные обязательства: сорвать сроки возведения объекта, предложить «немного доплатить», заморозить стройку на неопределенное время или вообще разориться. Иными словами, при долевом строительстве инвестор всегда рискует лишиться вложенных средств, не дождавшись новоселья, а потом еще и оплачивать не самые дешевые услуги адвокатов.

Зачем испытывать судьбу? Ведь есть проверенный способ обезопасить себя: своевременно застраховать финансовый риск на случай фактического нарушения строителями первоначальных договорных обязательств. Если подобное произойдет, что в отечественной практике, увы, пока не редкость, страхователи возместят потерпевшей стороне почти утраченные деньги.

Нюансы полиса имущественного страхования

Их несколько. Как правило, первоначально заключается договор имущественного страхования не объекта в целом, а только его стен. При этом на случай катастрофического развития сценария ежегодные платежи и премиальные страховой фирмы напрямую зависят от срока договора, нынешней оценочной стоимости конкретной недвижимости, а также особенностей ее состояния. Скажем, расценки на стены особняка, приобретенного на вторичном рынке и возведенного на идеальном месте и прочном фундаменте, будут отличаться от расценок на новое здание, сооруженное на плывуне, а значит, более подверженное риску разрушения.

Кстати, в полис имущественного страхования дополнительно может быть включена вероятность утраты возможности пользования недвижимостью и определен круг обязательств фирмы-страховщика. Допустим, пострадавшему предоставляется гостиничный номер на время ремонта, организовывается переезд за счет компании и т.д.

После того как со стенами разобрались, следует предусмотреть приемлемый вариант страхования отделки. Для этого специалист определяет не только рыночную стоимость материалов и выполненного ремонта (если, конечно, он имел место) на момент заключения договора, но и то, в каком состоянии сейчас находятся потолки, полы, плинтуса, перегородки, вентиляция, сантехника, инженерные коммуникации и тому подобное. При этом стоимость полиса для деревянных объектов недвижимости всегда выше в сравнении с каменными зданиями, которые меньше подвержены разрушениям вследствие стихийного бедствия или пожара.

Наконец, как только дом, квартира или коммерческий объект в целом застрахованы, можно подписывать бумаги на страхование имущества. От антикварной мебели и персидских ковров ручной работы до настольной платиновой зажигалки и пепельницы богемского стекла. На разные случаи жизни. Скажем, от действия третьих лиц, выраженного в банальном воровстве.

Особенности ипотечного договора

Общепринятое правило: заемщик, обладающий правом пользования недвижимостью, приобретенной под залог по ипотечному кредиту, обязан заключить комплексный договор страхования недвижимого имущества на весь срок действия ипотеки. Оплата производится один раз в год и в среднем сегодня составляет 1,5% стоимости кредита или менее 1% заложенного объекта. Тем самым банки, занятые в сфере ипотеки, страхуются от возможного нанесения ущерба своей недвижимости. Особенно на тот случай, если заемщик по целому ряду причин вдруг окажется несостоятельным.

Наиболее солидные компании наряду с общей схемой нередко предусматривают и страхование гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами (например, соседями, которых он невольно «затопил», «поджег» или по неосторожности доставил массу иных неприятностей), права собственности на заложенное имущество, здоровья и жизни человека, получившего ипотечный кредит.

Достоинства страхования титула

Все без исключения риэлторы убеждены: если владелец почему-либо не удосужился оформить титульное страхование риска потери недвижимого имущества в результате утраты прав собственности на него, он ходит по острию ножа. Дело в том, что в любой момент (через месяц или годы) могут всплыть неожиданные обстоятельства, которые позволят суду оставить законопослушного покупателя ни с чем.

Такие случаи в основном характерны для рынка вторичного жилья, где каждый жилой или коммерческий объект имеет свою длинную и порой весьма запутанную историю. Вот почему будущий собственник, ориентируясь на «вторичку», как бы заманчиво она не выглядела, просто обязан предполагать реальный риск, связанный с подобной покупкой. Тем более что ни один агент риэлторской компании и даже самый компетентный юрист не даст стопроцентной гарантии, что законность сделки в дальнейшем не будет оспорена в судебной инстанции истцом. Или в отсутствие такового! Например, доказать сомнительность чистоты операции по купле-продаже можно даже на основании итогов посмертной судебно-психиатрической экспертизы, которая, оказывается, способна подтвердить, что на момент заключения договора продавец был немного не в себе и поэтому не отдавал отчета своим действиям.

В принципе, в случае утраты права собственности по суду добросовестный покупатель, оказавшийся у разбитого корыта, может рассчитывать на денежную компенсацию за счет казны государства. Тому подтверждение – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правда, в нем черным по белому написано, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать одного миллиона рублей».

Иными словами, если по суду вас лишили реконструированной элитной усадьбы стоимостью от $800 тыс. в окрестностях Рублево-Успенского шоссе или умопомрачительно дорогого старинного особняка в центре столицы, то в случае утраты права собственности на них вернут смехотворную сумму, на которую сегодня не купишь даже комнату в московской коммунальной квартире. Разве что угол где-нибудь в областной глубинке.

В этом смысле титульное страхование риска утраты права собственности, в частности на жилье, – единственная гарантия возвращения добросовестному покупателю затраченных средств. Средняя цена такого полиса сегодня составляет примерно 1,5% в год от стоимости недвижимого имущества. Плюс (при возникновении страхового случая) бесплатный адвокат от фирмы. При этом страховаться желательно, что называется, на все случаи жизни. То есть от любых непредвиденных обстоятельств, не зависящих от страхователя.

Скажем, претензий настоящих и мнимых родственников, предпочитающих возникать ниоткуда в самый неподходящий момент. От подозрительно распространенной невменяемости бывшего владельца – ну не понимал он сути сделки, и все тут! От законности возведения самой постройки посреди дивного уголка подмосковной природы. От особенностей приватизации, когда могли быть нарушены права «детей лейтенанта Шмидта», то есть несовершеннолетних отпрысков-наследников. От поддельных подписей или вообще всех документов. От нарушения целевого назначения участка. В общем, оформляя титул, следует страховаться от тысячи и одной напасти, которые подсказывает воображение.

Земля и… воля

И еще об одном. Как ни странно, порой будущие владельцы недвижимости (элитной и не очень) не задумываются над тем, что дом и земля, на которой он возведен, по законодательству суть разные объекты собственности. Причем каждый требует отдельной регистрации. Хорошо, если хозяин один и может документально подтвердить это.

Но бывает и так, что участок под строением принадлежит муниципальным властям. А они едва ли не со дня на день разработают проект дороги, жилого микрорайона, развлекательного центра – чего угодно – на своей земле. И никакого согласия от владельцев домов, идущих под снос, то есть на изъятие прав собственности чиновникам при этом не требуется. Правда, если другие варианты размещения новостройки на данной территории отсутствуют. Только беда в том, что доказать это практически невозможно. Вот и получается, что лишить честно приобретенного владения любого добросовестного собственника может не только суд, но и волевое решение какого-нибудь столоначальника. Компенсация пострадавшим, безусловно, положена. Однако на местах она не всегда рассматривается по рыночной стоимости изымаемого объекта.

И все-таки, как ни крути, всегда выигрывает тот покупатель (инвестор), который заранее перестраховался, а точнее – застраховался, от риска потери недвижимости из-за утраты прав собственности на него. Опять же – по различным обстоятельствам.

 

 

 

Перепечатка материалов без активной ссылки на http://prosmibank.ru/ запрещена.